2016年11月28日在省十二屆人大常委會第二十七次會議上

　　省人大常委會執(zhí)法檢查組

　　主任、各位副主任、秘書長：

　　根據(jù)今年省人大常委會監(jiān)督工作計劃安排，省人大常委會采取省市縣上下聯(lián)動的形式檢查《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的實施情況。10月份，省人大常委會組成以史和平副主任為組長的執(zhí)法檢查組，在聽取省政府及住建、公安、民政、財政等部門貫徹實施《條例》情況匯報后，赴南京、淮安、揚州3市進行實地檢查，察看了涵蓋商品房、保障房、舊住宅區(qū)等不同類型的近20個小區(qū)的物業(yè)管理情況。執(zhí)法檢查組除了聽取當?shù)厥姓跋嚓P部門的情況匯報，還分別召開基層座談會，征求部分街道辦事處、社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)委會和業(yè)主代表的意見建議。省人大常委會副主任張衛(wèi)國、史和平分別赴淮安、宿遷市參加主任接待代表日活動時，圍繞《條例》實施情況，當面聽取部分省人大代表的意見和建議?，F(xiàn)將檢查情況報告如下：

　　一、貫徹實施《條例》的基本情況及成效

　　自2013年5月1日《條例》實施以來，全省各級政府及有關部門認真貫徹實施《條例》，加快構建物業(yè)服務體系，積極探索市場監(jiān)管模式，大力培育物業(yè)服務市場，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大。截止到2015年底，全省共有物業(yè)服務企業(yè)7000余家，物業(yè)管理項目3萬多個，管理建筑面積16.5億平方米，主營業(yè)務收入263.7億元，創(chuàng)造增加值274.4億元。今年，我省有10家物業(yè)服務企業(yè)入選全國物業(yè)服務百強企業(yè)。從檢查的情況來看，《條例》實施以來物業(yè)管理工作取得明顯成效，群眾的滿意度逐漸提高，主要工作和成效體現(xiàn)在以下幾方面：

　?。ㄒ唬┘訌娦麄髋嘤枺飿I(yè)管理工作氛圍日益濃厚。《條例》頒布實施后，全省各級政府精心制定培訓計劃，重點組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社區(qū)居委會等基層組織和物業(yè)服務企業(yè)相關人員，進行系統(tǒng)深入學習，全面領會《條例》的各項規(guī)定。省住建部門邀請專家赴各地宣講，指導各地開展《條例》進社區(qū)、進廣場、進機關系列宣傳活動，通過舉辦知識競賽等形式掀起學法高潮。淮安市組織開展《條例》“宣傳月”活動，發(fā)放《條例》單行本3萬冊，在主要媒體上“以案說法”。常州市開展“五個一”系列宣傳，深入解讀《條例》的亮點和各部門職責以及各方法律主體的權利義務。鎮(zhèn)江市圍繞物業(yè)服務收費、消防、電梯安全管理等內容，開展“千人培訓”，為依法開展物業(yè)管理工作營造了良好氛圍。

　?。ǘ娀贫冉ㄔO，法規(guī)制度體系不斷完善。全省各地各有關部門圍繞貫徹《條例》，及時細化相關規(guī)定，初步形成相互銜接配套的法規(guī)制度體系，為法規(guī)實施提供了充分保障。省住建部門會同省財政部門制定了《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》，對住宅專項維修資金的繳存、使用、保值增值等作出明確規(guī)定，提出了應急維修使用流程、小區(qū)統(tǒng)籌維修資金等便于操作的辦法措施。省物價部門會同省住建部門出臺了《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》，通過后期物業(yè)管理實行市場調節(jié)價，較好地落實了業(yè)主的自主決定權。南京市發(fā)揮立法引領作用，《南京市住宅物業(yè)管理條例》于今年7月1日正式實施，創(chuàng)設了物業(yè)保修金、第三方評估、實名投訴登記受理、維修資金綠色通道等制度，進一步夯實住宅物業(yè)管理工作的法規(guī)基礎。常州市修訂了物業(yè)管理辦法和市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法，出臺了業(yè)主大會和業(yè)委會指導規(guī)則，武進區(qū)率先實行了二手房交易環(huán)節(jié)清繳物業(yè)費制度。鎮(zhèn)江市出臺物業(yè)服務收費管理實施辦法、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實施意見等11項政策措施，初步形成了物業(yè)管理政策體系。

　　（三）嚴格行業(yè)監(jiān)管，物業(yè)管理市場逐步規(guī)范?！稐l例》實施后，全省各地各有關部門嚴格履行行業(yè)監(jiān)管職責，大力整頓行業(yè)秩序，物業(yè)管理市場得到進一步規(guī)范。省住建部門切實加強行業(yè)指導，按照“雙隨機”檢查要求，不定期開展物業(yè)服務行為專項檢查?；窗彩型菩形飿I(yè)管理工作重心下移，將原市住建局物業(yè)管理職權全部下放到區(qū)級住建部門，各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）普遍成立物管辦，主城區(qū)各社區(qū)居委會配備專職物管員，承擔物業(yè)管理日常指導、協(xié)調、監(jiān)督工作。揚州市探索試行智慧物業(yè)，實現(xiàn)了政府部門從管理向服務、物業(yè)服務行業(yè)從粗放型向集約型、傳統(tǒng)物業(yè)管理向社會治理的“三個轉變”。蘇州市實行物業(yè)管理項目經(jīng)理負責制，將項目經(jīng)理負責制納入到前期物業(yè)招投標工作中，要求項目經(jīng)理持證上崗，并進行任職資格考核，強化專業(yè)素質。南京市推動物業(yè)行業(yè)監(jiān)管重心從資質管理向信用管理轉移，將對物業(yè)管理項目的日常檢查考核與信息征集有機結合，2013年以來共對134家物業(yè)服務企業(yè)征集了失信信息。常州市全面開展物業(yè)服務企業(yè)資質核查，先后注銷不符合資質要求的企業(yè)95家，排查登記物業(yè)從業(yè)人員19296人，勸退、清退不合規(guī)保安人員118人。南通市開展專項整治“421”行動， 2015年共巡查43批次，發(fā)現(xiàn)問題1871個，其中1610個已督促整改到位，整改率超90%。

　?。ㄋ模┗馕飿I(yè)矛盾，物業(yè)活動各方利益不斷得到維護。針對物業(yè)矛盾糾紛較多的實際，全省各地普遍加強矛盾調處機制建設，注重發(fā)揮街道和社區(qū)居委會作用，努力將矛盾化解在基層。省法院和省住建部門建立健全物業(yè)矛盾糾紛司法調解機制，推動這項工作納入法制化軌道。各級公安機關深入實施社區(qū)警務戰(zhàn)略，大力推進警務工作進小區(qū)，下沉警力、前移關口，切實加強小區(qū)矛盾糾紛排查調解?；窗彩袑⒔⑽飿I(yè)管理矛盾糾紛調處機制列為平安建設的重要課題，在盱眙縣率先成立物業(yè)矛盾糾紛調處中心。鹽城市成立房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭，打造綠色訴訟通道，成功調解了近百件物業(yè)矛盾糾紛，初步形成了行政執(zhí)法與司法審判相銜接的物業(yè)管理矛盾調處模式。常州市推進調解組織、巡回法庭和聯(lián)席會議制度建設，并根據(jù)案件類型采用支付令、先行調解、速裁和小額訴訟程序等手段，對物業(yè)糾紛尤其是物業(yè)服務費糾紛的化解起到了積極的推動作用。

　　（五）堅持民生導向，群眾滿意度有效提升?！稐l例》頒布實施以來，全省各級政府以民生為導向，重點破解居民反映強烈的突出問題。各地將舊住宅區(qū)綜合整治列入為民辦實事的重要工程，截止到去年底，全省共有2700多個舊住宅區(qū)得到了整治，受益群眾超過300萬戶。揚州市對大量不具備市場化條件的舊住宅區(qū)，按照每月每平方米0.15元的補貼標準，推動街道成立基本物業(yè)服務中心，主城區(qū)內舊住宅區(qū)實現(xiàn)基本物業(yè)管理全覆蓋。宿遷市先后改造舊住宅區(qū)20個，完成市區(qū)213個小區(qū)物業(yè)整治提升，惠及市區(qū)近十分之一人口。南通市建立物管小區(qū)行政執(zhí)法聯(lián)席會議機制，南京市浦口區(qū)實施“大聯(lián)勤+物業(yè)管理”模式，積極推進綜合執(zhí)法進小區(qū)，各部門聯(lián)動執(zhí)法初見成效，以往居民反映比較強烈的小區(qū)違建違停、毀綠、破墻開店、噪聲擾民等現(xiàn)象得到好轉。此外，全省質監(jiān)系統(tǒng)連續(xù)組織開展電梯安全專項整治活動，加大對老舊電梯安全隱患排查和更新改造力度，南京、鹽城、泰州等8市已建成了96333或119模式電梯應急處置服務平臺，電梯事故社會救助機制逐步建立，電梯安全狀況總體平穩(wěn)，得到群眾好評。

　　二、貫徹實施《條例》面臨的主要問題

　　全省各級政府及有關部門在貫徹實施《條例》方面做了大量工作，取得了一定成績，但是從執(zhí)法檢查情況看，當前《條例》的實施以及物業(yè)管理工作仍面臨一些突出問題，還存在一些薄弱環(huán)節(jié)，必須引起高度重視，認真研究加以解決。

　?。ㄒ唬I(yè)主法治觀念和自治意識亟待提高。一是一些業(yè)主法治觀念淡薄，“要權利不要責任，要服務不要收費”的思想仍普遍存在，找各種理由不交物業(yè)費，致使物業(yè)費收繳困難，一些小區(qū)物業(yè)費收繳率只有30%-40%，嚴重影響物業(yè)服務水平的提高。二是不少業(yè)主自治意識不強，主動參與物業(yè)管理的積極性不高，導致業(yè)主大會召開難、決策難，業(yè)委會成立難、運行難。據(jù)了解，宿遷市市區(qū)共有住宅小區(qū)282個，成立業(yè)委會的小區(qū)僅有119個，不足43%。三是業(yè)委會成員大多是兼職，專業(yè)人士匱乏，有能力的不愿干，想干的人存有私利想法，業(yè)委會不作為、亂作為的情況屢見不鮮。四是因為業(yè)委會法律地位不夠明確、權責不夠清晰、政府介入的強制手段和約束監(jiān)督機制缺乏等原因，目前小區(qū)業(yè)委會監(jiān)管難、換屆難問題還普遍存在。真正通過業(yè)委會來正常履行對物業(yè)服務企業(yè)的選聘、監(jiān)督和對業(yè)主的引導、約束的職責，進行民主科學決策、依法維護權益的小區(qū)并不多，業(yè)主自治的良好愿望尚未得到真正實現(xiàn)。

　　（二）物業(yè)服務企業(yè)的管理和扶持力度仍需加大。一是物業(yè)行業(yè)準入門檻普遍較低。雖然我省物業(yè)服務企業(yè)總體數(shù)量不少，但資質等級高的品牌企業(yè)所占比例并不高。在全省7190家物業(yè)服務企業(yè)中，一級資質176家，僅占2.4%，二級資質650家，僅占9%。不少物業(yè)服務企業(yè)缺乏專業(yè)的管理人才，從業(yè)人員接受專業(yè)培訓的比例相對較低。二是物業(yè)服務不夠到位。部分物業(yè)服務企業(yè)“重利益、輕服務”傾向嚴重，存在管理水平不高、服務標準不規(guī)范，誠信經(jīng)營不足等問題，尤其是財務收支透明度不高、侵害業(yè)主權益的現(xiàn)象時有發(fā)生。三是物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營負擔依然較重。《條例》明確縣級以上地方政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，享有相應的政策優(yōu)惠，但在實際操作過程中，全省大部分地區(qū)沒有制定為物業(yè)服務企業(yè)減負的實施細則，物業(yè)管理行業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展要求還有不小差距。有的地方對物業(yè)服務中的代收代繳費用同樣征稅，加重了企業(yè)負擔，嚴重影響了物業(yè)管理水平的提高。

　?。ㄈ┓ㄒ?guī)政策支撐有待完善。一是專項維修資金使用難問題仍然突出?！稐l例》雖然針對住宅專項維修資金應急使用問題作出原則規(guī)定，但從全省面上來看，專項維修資金使用難問題沒有得到根本解決。據(jù)統(tǒng)計，全省住宅專項維修資金代管機構賬面余額728.9億元，2015年度僅使用20.8億元?！稐l例》雖有住宅專項維修資金續(xù)籌的條款，但缺少具體的操作措施和機制，在實際操作中很難落實。二是物業(yè)服務收費標準調整困難?！稐l例》雖然規(guī)定價格行政主管部門應當每三年內對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調整。但從實施情況看，普遍不盡理想，大部分城市仍然長期沿用老標準，有的城市使用同一標準已達10多年。三是小區(qū)人防工程停車位收費標準不明確?！稐l例》明確規(guī)定人防工程停車位管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布，《條例》實施已三年多，但這個配套文件遲遲不能出臺，導致這方面的矛盾較為集中。

　?。ㄋ模┕芾眢w制機制需要進一步健全。一是屬地權責不對稱。檢查中有的基層同志反映，《條例》明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）屬地管理責任，但街道、社區(qū)居委會管理手段不多，缺少有效抓手，責大權小、監(jiān)管有盲區(qū)、對接有縫隙。二是部門合力發(fā)揮不夠。由于缺少統(tǒng)一的協(xié)調配合及考核獎懲機制，加之各職能部門職責界定相對模糊，在綜合執(zhí)法進小區(qū)過程中，存在相互推諉、相互觀望的現(xiàn)象。三是舊住宅區(qū)物業(yè)長效管理機制還未建立。大部分舊住宅區(qū)受收費標準低、收費率不高、無法封閉管理等諸多因素制約，受資金限制，管理和服務水準整體較低，長效管理難度較大。

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理矛盾糾紛需要有效化解。一是物業(yè)管理糾紛案件呈迅速上升趨勢。近年來各地物業(yè)管理糾紛案件快速增長，如南京市法院全年受理的各類物業(yè)糾紛案件約占全部民事案件總數(shù)的17%以上，常州市法院2015年物業(yè)糾紛案件受理數(shù)量比2013年上升了93%，物業(yè)糾紛案件已經(jīng)成為主要的民事案件類型。二是引起物業(yè)管理矛盾的諸多“老大難”問題依然存在。由于承接查驗不到位，不少開發(fā)建設遺留問題導致的責任和矛盾轉嫁到物業(yè)服務企業(yè)，成為物業(yè)管理矛盾糾紛的重要原因；由于業(yè)委會解聘更換物業(yè)服務企業(yè)，新舊物業(yè)交接矛盾頻頻發(fā)生，出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走、新物業(yè)進不來的情況，甚至引發(fā)嚴重的暴力事件。此外，小區(qū)停車難、經(jīng)營網(wǎng)點擾民、業(yè)主違建等仍然是物業(yè)管理矛盾糾紛的焦點。三是矛盾糾紛調解難度越來越大。有些糾紛涉及到業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟利益，對矛盾調處帶來很大難度，結果往往是矛盾雙方都不滿意。

　　三、幾點建議

　　物業(yè)管理事關千家萬戶，是社會和諧穩(wěn)定的基礎，是城市工作的重要組成部分。希望全省各級政府及有關部門順應經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢和人民群眾的期待，深入貫徹實施《條例》，切實加強和改進物業(yè)管理工作，努力促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，推動物業(yè)管理工作再上新臺階。針對這次執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出以下建議：

　?。ㄒ唬娀麄饕龑?，形成全社會參與的良好氛圍。各級政府和有關部門要進一步營造辦事依法、遇事找法、解決問題用法、化解矛盾靠法的法治環(huán)境，增強全社會物業(yè)管理法制意識，努力形成“人人關心物業(yè)、人人參與物業(yè)、人人支持物業(yè)”的良好社會氛圍。一是加強對各級政府和相關職能部門執(zhí)法人員的宣傳培訓，提高行政執(zhí)法人員的依法履職能力和水平，切實做到宣傳法規(guī)豐富生動，解釋法規(guī)準確無誤，執(zhí)行法規(guī)堅定不移。二是加強對物業(yè)服務企業(yè)和相關從業(yè)人員的宣傳培訓，增強行業(yè)自律，規(guī)范物業(yè)服務行為，提升服務質量，促進依法經(jīng)營。三是加強對廣大業(yè)主的宣傳，引導廣大業(yè)主樹立“花錢買服務”的消費觀，提升自治自律、依法維權的意識，及時繳納物業(yè)費，維護小區(qū)環(huán)境秩序。

　?。ǘ┘訌娭笇ПO(jiān)督，提高業(yè)主自治能力和水平。業(yè)主自治是物業(yè)管理的重要基石。全省各地各部門要依法加強對業(yè)主自治的指導監(jiān)督，切實提高業(yè)主自治的能力和水平。一是強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道、社區(qū)居委會對業(yè)主大會、業(yè)委會籌備組織工作的指導，提高業(yè)委會成立比例，引導其依法開展工作。二是加強對業(yè)委會的監(jiān)督管理，健全業(yè)主大會和業(yè)委會選舉、議事規(guī)則，完善業(yè)主大會和業(yè)委會工作機制，增強工作規(guī)范性和透明度。三是提高業(yè)委會人員的整體素質，積極吸納有熱情、懂法律、會管理的業(yè)主代表參與業(yè)委會工作；探索業(yè)委會有償聘請專業(yè)人員參與管理模式，提升業(yè)委會工作效率和水平。四是加強業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會的溝通協(xié)調，充分發(fā)揮業(yè)委會的橋梁紐帶作用。

　?。ㄈ┙∪w制機制，增強物業(yè)管理的合力。物業(yè)管理綜合性強，牽涉面廣，必須依靠各級政府各職能部門的密切協(xié)同，形成工作合力，才能取得實效。一是強化政府責任。各級政府要統(tǒng)一領導協(xié)調各職能部門各司其職、各負其責，消除部門障礙，形成齊抓共管的管理格局。同時加大目標責任考核力度，促進責任落到實處。二是理順部門職責。清晰界定各職能部門的監(jiān)管職責和工作分工，有效解決職能交叉和監(jiān)管缺失問題，健全綜合執(zhí)法聯(lián)動機制，切實破解小區(qū)內停車難、經(jīng)營網(wǎng)點擾民、占用消防通道、違法建設等執(zhí)法困境。三是落實屬地管理。推進物業(yè)管理工作重心下移，注重發(fā)揮街道、社區(qū)居委會屬地管理作用，監(jiān)督指導物業(yè)項目變更交接、物業(yè)管理承接查驗等工作，提高問題發(fā)現(xiàn)率和處置率，打通物業(yè)管理最后“一公里”。四是形成全過程監(jiān)管機制。加強對物業(yè)服務市場監(jiān)督管理，建立嚴格的市場準入和退出機制，探索將物業(yè)服務企業(yè)日常經(jīng)營行為納入誠信體系，全面推進信用管理，建立失信懲戒制度，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。

　?。ㄋ模┘哟蠓龀至Χ?，提升物業(yè)服務企業(yè)服務水平。物業(yè)服務行業(yè)屬于微利行業(yè)，各級政府的扶持引導對物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展至關重要。一是出臺扶持措施。建議省政府加快出臺促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的指導意見，各地要將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，盡快落實各項稅費優(yōu)惠政策，幫助物業(yè)服務企業(yè)加強從業(yè)人員培訓，切實減輕企業(yè)經(jīng)營負擔。二是區(qū)別不同情況分類施策。針對商品房，可以鼓勵有條件的開發(fā)商充分利用自身資源，自辦品牌物業(yè)服務企業(yè)，帶動物業(yè)行業(yè)發(fā)展。針對舊住宅區(qū)、保障房，可以采取由政府托底過渡或者以獎代補的形式，切實推進基本物業(yè)管理全覆蓋。三是定期公布物業(yè)服務相關標準。探索引進第三方進行物業(yè)服務質量考核評估，制定等級標準及服務價格，使物業(yè)服務真正實現(xiàn)“質價相符”，為規(guī)范物業(yè)服務、解決物業(yè)費繳費糾紛、落實物業(yè)價格調整機制提供制度保障。四是助推物業(yè)服務企業(yè)轉型升級。積極推進互聯(lián)網(wǎng)+智慧物業(yè)的深度融合和產(chǎn)業(yè)延伸，探索物業(yè)管理與社會化服務有機結合的新路徑，在物業(yè)管理中增加養(yǎng)老、家政等附加服務，拓寬物業(yè)服務企業(yè)增收渠道。

　?。ㄎ澹┩晟品ㄒ?guī)制度，夯實物業(yè)管理的法制基礎。物業(yè)管理工作持續(xù)健康發(fā)展，需要有科學完備的法規(guī)制度支撐。一是建議省政府和有關部門抓緊制定和完善與《條例》相配套的辦法措施，針對人防工程平時用于停車位收費管理、物業(yè)服務收費政府指導價調價機制等事項盡快出臺配套文件，把《條例》的原則規(guī)定具體化。二是全省各設區(qū)市人大及其常委會在地方立法中可以積極探索，結合市情實際制定物業(yè)管理地方性法規(guī)，為地方物業(yè)管理工作的有序開展提供制度保障。三是建議省人大常委會適時啟動《條例》修改的立法調研，在總結全省物業(yè)管理做法和經(jīng)驗的基礎上，深入研究《條例》實施過程中的重大問題，將實踐證明行之有效、立法條件成熟的改革舉措及時上升為地方性法規(guī)。

　　以上報告，請予審議。